限制契約成緊箍咒
建新市鎮未必可行
竹篙灣第2期填海計劃2009年完成,面積相當於3.2個維園,原本預留作迪士尼樂園第2期擴建之用。過去11年,相關土地長期閒置,樂園第2期擴建無期,今年初疫情爆發,政府將部分土地用來興建檢疫中心,總算有暫時用途。樂園原本尚有10年時間考慮是否認購第2期用地,然而政府考慮經濟狀况後,決定不再延長該地的認購權。
大片土地突然再非囊中物,樂園方面當然不會高興,可是此一時彼一時,本港旅遊業先後受到反修例風暴和疫情衝擊,前景並不樂觀。疫情重挫全球航空業旅遊業,影響隨時延續多年,上海迪士尼分薄了香港迪士尼吸引力,加上本地民情變化、內地旅客訪港興趣下降,可見將來香港旅遊業很難重回全盛期。樂園去年入場人次為650萬,根據協議,就算現在政府同意先延長認購期5年,2025年時也要有800萬人次入場,方可再續期5年,能否達到門檻殊無把握,在商言商,看不到樂園有發展第2期的誘因,民情亦不會支持再為樂園花上百億元計公帑,政府無理由容許「生人霸死地」。
本港缺地建屋,未來數年公營房屋更面臨「斷層」危機,政府讓竹篙灣數十公頃官地無了期「曬月光」,顯然不符合社會利益。樂園土地認購權有效期昨天屆滿,當局應該盡快檢視相關土地長遠用途。社會一直有意見要求將竹篙灣填海地用來興建公營房屋,發展新市鎮,政府官員年初亦提過可用有關土地興建過渡房屋。政府同意收回粉嶺高球場其中32公頃土地建屋,竹篙灣60公頃填海地,面積多出一倍,當然應該善加利用,然而當年政府與迪士尼簽訂的限制契約,卻成為了緊箍咒。
限制契約訂明,除非迪士尼同意,否則竹篙灣2期填海地不得發展住宅;任何發展項目必須與樂園互相協調,建築物不得高20米,即約6、7層樓高,以免影響樂園景觀。如此多的規限,意味就算樂園肯為政府興建房屋開綠燈,有關土地亦難作高密度發展。有民間團體提議從技術層面入手,例如採取「梯級式發展」,靠近樂園的建築物較矮、距離較遠的密度可以較高,然而是否足以避開高度限制問題,得到迪士尼首肯,始終是一個疑問。
短中期土地缺口巨大
填海造地選項難替代
土地問題不能只談理念原則,技術問題足以拖垮大計,必須考慮現實操作性,發展棕地知易行難即屬一例。竹篙灣2期填海地興建數以萬計公屋單位,發展成為類似東涌的新市鎮,概念很吸引,現實未必可行。當日政府為求樂園落戶香港,簽下非常吃虧的協議,用地限制米已成炊,就算政府想重新談判,一來迪士尼方面未必同意,二來談判可以拖延很久,原本可以早日利用的土地,隨時「近水」變「遠水」,救不了土地短缺的近火。受制於人是無奈現實,唯有在已知局限下地盡其用。
竹篙灣2期填海地一大優點是已平整可即用,弱點是缺乏交通、商業及生活配套,所謂「相對鄰近」港鐵站及樂園碼頭,還得看是填海地哪個位置。興建過渡房屋讓輪候公屋基層市民棲身,可以是短期選項;長遠而言,倘若無法克服限制契約留下的障礙,當局可以考慮將其他地區一些低密度休閒設施,諸如烏溪沙度假營等遷往當地,一來可與迪士尼產生協同效應,二來亦可騰出更多鄰近市區或新市鎮的土地,興建較高密度的公營房屋。
土地專責小組報告提交超過一年半,政府覓地建屋未有重大突破,小組提出的3個短中期土地供應選項,包括加快發展棕地和私人農地等,缺乏實質進展,前小組主席黃遠輝擔心,短中期約800公頃土地短缺,無望及時在2026年填補。竹篙灣60公頃填海地看似很大,然而遠遠不足以填補短中期土地缺口,更不可能代替其他中長期土地供應選項,諸如維港以外近岸填海,以及中部水域人工島計劃。增加土地供應,必須多管齊下,就算有了竹篙灣填海地,其他短中長期造地方案仍須全力推進,加快步伐,不能再歎慢板。
September 25, 2020 at 03:44AM
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社評:善用竹篙灣填海地中長期造地須加快- 20200925 - 社評 - 明報新聞網
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