社評：善用竹篙灣填海地中長期造地須加快- 20200925 - 社評 - 明報新聞網

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限制契約成緊箍咒

建新市鎮未必可行

竹篙灣第2期填海計劃2009年完成，面積相當於3.2個維園，原本預留作迪士尼樂園第2期擴建之用。過去11年，相關土地長期閒置，樂園第2期擴建無期，今年初疫情爆發，政府將部分土地用來興建檢疫中心，總算有暫時用途。樂園原本尚有10年時間考慮是否認購第2期用地，然而政府考慮經濟狀况後，決定不再延長該地的認購權。

大片土地突然再非囊中物，樂園方面當然不會高興，可是此一時彼一時，本港旅遊業先後受到反修例風暴和疫情衝擊，前景並不樂觀。疫情重挫全球航空業旅遊業，影響隨時延續多年，上海迪士尼分薄了香港迪士尼吸引力，加上本地民情變化、內地旅客訪港興趣下降，可見將來香港旅遊業很難重回全盛期。樂園去年入場人次為650萬，根據協議，就算現在政府同意先延長認購期5年，2025年時也要有800萬人次入場，方可再續期5年，能否達到門檻殊無把握，在商言商，看不到樂園有發展第2期的誘因，民情亦不會支持再為樂園花上百億元計公帑，政府無理由容許「生人霸死地」。

本港缺地建屋，未來數年公營房屋更面臨「斷層」危機，政府讓竹篙灣數十公頃官地無了期「曬月光」，顯然不符合社會利益。樂園土地認購權有效期昨天屆滿，當局應該盡快檢視相關土地長遠用途。社會一直有意見要求將竹篙灣填海地用來興建公營房屋，發展新市鎮，政府官員年初亦提過可用有關土地興建過渡房屋。政府同意收回粉嶺高球場其中32公頃土地建屋，竹篙灣60公頃填海地，面積多出一倍，當然應該善加利用，然而當年政府與迪士尼簽訂的限制契約，卻成為了緊箍咒。

限制契約訂明，除非迪士尼同意，否則竹篙灣2期填海地不得發展住宅；任何發展項目必須與樂園互相協調，建築物不得高20米，即約6、7層樓高，以免影響樂園景觀。如此多的規限，意味就算樂園肯為政府興建房屋開綠燈，有關土地亦難作高密度發展。有民間團體提議從技術層面入手，例如採取「梯級式發展」，靠近樂園的建築物較矮、距離較遠的密度可以較高，然而是否足以避開高度限制問題，得到迪士尼首肯，始終是一個疑問。

短中期土地缺口巨大

填海造地選項難替代

土地問題不能只談理念原則，技術問題足以拖垮大計，必須考慮現實操作性，發展棕地知易行難即屬一例。竹篙灣2期填海地興建數以萬計公屋單位，發展成為類似東涌的新市鎮，概念很吸引，現實未必可行。當日政府為求樂園落戶香港，簽下非常吃虧的協議，用地限制米已成炊，就算政府想重新談判，一來迪士尼方面未必同意，二來談判可以拖延很久，原本可以早日利用的土地，隨時「近水」變「遠水」，救不了土地短缺的近火。受制於人是無奈現實，唯有在已知局限下地盡其用。

竹篙灣2期填海地一大優點是已平整可即用，弱點是缺乏交通、商業及生活配套，所謂「相對鄰近」港鐵站及樂園碼頭，還得看是填海地哪個位置。興建過渡房屋讓輪候公屋基層市民棲身，可以是短期選項；長遠而言，倘若無法克服限制契約留下的障礙，當局可以考慮將其他地區一些低密度休閒設施，諸如烏溪沙度假營等遷往當地，一來可與迪士尼產生協同效應，二來亦可騰出更多鄰近市區或新市鎮的土地，興建較高密度的公營房屋。

土地專責小組報告提交超過一年半，政府覓地建屋未有重大突破，小組提出的3個短中期土地供應選項，包括加快發展棕地和私人農地等，缺乏實質進展，前小組主席黃遠輝擔心，短中期約800公頃土地短缺，無望及時在2026年填補。竹篙灣60公頃填海地看似很大，然而遠遠不足以填補短中期土地缺口，更不可能代替其他中長期土地供應選項，諸如維港以外近岸填海，以及中部水域人工島計劃。增加土地供應，必須多管齊下，就算有了竹篙灣填海地，其他短中長期造地方案仍須全力推進，加快步伐，不能再歎慢板。

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